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公证委托卖房的合同效力

发布日期:2022-03-12 12:47    点击次数:155

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

在房屋买卖中,通过公证的方式办理委托很常见(委托人通过公证委托请被委托人代理其办理房屋买卖的部分或者全部手续)。但是,有些卖房的公证委托并不是委托人的真实意思表示(即委托人并不是真的想通过委托公证的方式委托被委托人代理其出售房屋,而只是通过这种方式担保其债务)。这种情况往往出现在民间借贷中,以公证委托的方式为民间借贷的债务做担保,即如果民间借贷的债务人不能按期归还债务,则被委托人把债务人(委托人)的房子卖掉以偿还债务。这样的担保方式往往是在债务人(委托人)急需用钱又不能通过正常的银行贷款等方式获得贷款的前提下产生的,民间借贷和“担保”的条款往往对债务人是非常不公平的。

关于被委托人出售债务人(委托人)的房屋的效力问题。在公证委托并非委托人真实意思表示的情形下,被委托人卖房的行为当然是恶意的。如果买房人也是恶意的(知道或者应当知道公证委托并非委托人的真实意思)则被委托人和买房人之间的房屋买卖合同因恶意串通损害第三人利益而无效【《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……”】如果买房人是善意的,则房屋买卖合同是有效的。

附:上海炜钦商务咨询有限公司诉张某某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2012年12月18日,乔某某向张某某借款人民币14万元(以下币种均为人民币),约定于2013年1月16日前归还,并签订了房地产借款抵押合同,双方至房地产交易中心进行抵押登记。同日,乔某某还向张某某出具委托书,全权委托张某某代为办理上海市徐汇区宛南某村某号某室房屋(以下简称系争房屋)出售的一切事宜,委托权限至2014年2月17日,双方至上海市宝山公证处对委托书进行了公证。2013年3月12日,张某某至房地产交易中心因抵押担保债务已履行申请注销抵押权。 2013年3月16日,张某某代乔某某(卖售方、甲方)与上海炜钦商务咨询有限公司(以下简称炜钦公司)(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定,甲方将系争房屋出售给乙方,转让价款为75万元,于2013年6月11日前向房地产交易中心办理过户手续,其余空白。当日,张某某 与炜钦公司至房地产交易中心办理房屋产权过户。3月22日,炜钦公司分三次向张某某银行转账共计103万元。3月31日,系争房屋产权核准登记至炜钦公司名下。 2013年5月9日,乔某某母亲被案外人强行带离系争房屋,其向枫林派出所报案。当日,炜钦公司原法定代表人甲及员工乙也出现在系争房屋,并至枫林派出所做了询问笔录。目前,系争房屋由炜钦公司控制。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市徐汇区人民法院(2013)徐民四(民)初字第1819号】本 案第一个争议焦点为张某某出售系争房屋的代理行为是否有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。乔某某虽于2012年12月18日向张某某出具了委托张某某为代理人代为办理系争房屋出售的委托书,但根据已查明的事实,该委托书 显然系乔某某为向张某某借款作担保而出具,且乔某某向张某某的借款也已经作了抵押登记,故乔某某并无出售系争房屋的真实意思。同时,张某某称在收到炜钦公司支付房款后并没有交付给乔某某而是自行处理,故张某某出售房屋的行为具有明显恶意,非正常代理行为。即便是乔某某和张某某在借款时曾约定当还款期限届满 而乔某某不还款时,张某某可以以一定价格将系争房屋自行加以变卖,而变卖所得款项归张某某所有,这种约定也因具有流质的实质而应归于无效,故张某某利用公证委托书私下出售系争房屋的行为系非正常代理行为,不具有合法有效性。 本 案第二个争议焦点为炜钦公司购买系争房屋的行为是否构成善意取得。从本案来看,炜钦公司的购房行为存在诸多不合常理之处,分析如下:首先,炜钦公司在表述买房过程中存在多处矛盾,房屋买卖合同上载明无中介,但炜钦公司又提供了委托中介的居间协议,炜钦公司称没有经过网签,但买卖合同又显示网签合同时间为 2013年3月12日,炜钦公司的法定代表人在派出所做笔录的时候表述支付房款90余万,与炜钦公司所称支付了105万元房款不符。其次,双方在签订买卖 合同的当日即3月16日就向交易中心申请过户,而按照炜钦公司提供的付款记录,此时炜钦公司仅支付了2万元定金,炜钦公司在3月22日支付103万元房 款,也未留余款在房屋交接时付清,双方的行为不符合房屋买卖的正常交易习惯。第三,炜钦公司和张某某的买卖合同对房屋交接时间、付款时间、违约责任、房屋状况等重要条款均为空白,炜钦公司解释称合同是由交易中心工作人员打印,所以未填写,上述情形亦有违正常房屋买卖之特征。第四,就看房情况来看,乔某某母 亲长期居住在系争房屋内,炜钦公司仅称在晚上去看房,不能具体描述看房细节,张某某还称有系争房屋钥匙,但结合交接房屋时,有案外人将乔某某母亲强行带离,炜钦公司才将房屋控制,该情况也不符合正常购房行为之特征。原审认为炜钦公司非善意购房人,炜钦公司与张某某存在恶意串通签订房屋买卖合同,损害乔勇 勇利益的情形。综 上所述,张某某以乔某某的名义与炜钦公司签订的房屋买卖合同系无权代理,乔某某也不予追认,且张某某与炜钦公司签订房屋买卖合同存在恶意串通行为,损害了 乔某某的利益,该房屋买卖合同应认定为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产应当返还。张某某返还炜钦公司房款105万元,炜钦公司应将房屋产权恢复 至乔某某名下。至于乔某某和张某某之间的借款纠纷,与本案为不同的法律关系,当事人可另案进行诉讼,本案中不予处理。原审法院审理后于二〇一四年五月十五日作出判决:一、张某某以乔某某的名义与上海炜钦商务咨询有限公司于2013年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、上海炜钦商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内协助乔某某将上海市徐汇区宛南某村某号某室房屋的产权恢复登记至乔某某名下;三、张某某于判决生效之日起十日内返还上海炜钦商务咨询有限公司房款1,050,000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,300元,保全费4,270元,共计15,570元,由上海炜钦商务咨询有限公司、张某某共同负担。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第1502号】本 院认为,乔某某与张某某建立借款关系,双方签订《房地产借款抵押合同》,嗣后又办理了系争房屋的抵押登记手续,故同日乔某某出具给张某某的委托书,目的为担保债务的正常履行,而非出售系争房屋,对此,乔某某与张某某均属明知。此后,张某某未经乔某某同意而将系争房屋出售,张某某又陈述其未经乔某某同意而将 收到的购房款用于偿还己方债务,故张某某具有损害乔某某利益之主观恶意。就炜钦公司是否为善意购房人的问题,本院认为,炜钦公司与张某某签订的房屋买卖合同中,对房屋交接时间、付款时间、违约责任、房屋状况等合同基本条款均未作出约定,炜钦公司自述其为投资目的而购买系争房屋,但对关系自身利益的保护条款 及户籍迁移等对之后系争房屋能否顺利流转的条款均未作出约定,炜钦公司之行为,显然有异于正常购房人;炜钦公司虽陈述其曾实地看房,但对看房的细节未能描述,炜钦公司又称看房时张某某持有系争房屋的钥匙,但直至案外人将系争房屋实际使用人强行带离,炜钦公司方实际控制系争房屋。炜钦公司的上述行为,显非善 意购房人。同时,炜钦公司陈述,炜钦公司原法定代表人甲与张某某在签订系争房屋买卖合同前即有生意往来,加之炜钦公司与张某某共同办理系争房屋过户手续时,炜钦公司仅支付2万元定金,结合上述对张某某出售房屋及炜钦公司购买房屋之行为的分析,足以证明炜钦公司与张某某恶意串通签订房屋买卖合同,损害了产权人乔某某的利益,该合同应认定为无效。 合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故系争房屋之产权应恢复至乔某某名下。张某某与炜钦公司均陈述炜钦公司实际支付购房款105万元,张某某明确上述钱款用于归还了张某某自己的债务,故张某某应将上述款项返还给炜钦公司。原审法院根据查明的事实所作的判决,并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。



 




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